“(…) Convoca la atención de la Sala la apelación interpuesta por G. G. -querellante-, junto a la Dra. Rosario Zambrano, contra el punto I del auto del pasado 26 de mayo que sobreseyó a G. D. Waisburg y a K. B. Szpanierman (arts. 334, 335 y 336, inc. 3°, CPPN).
(…).
IV.- Del sobreseimiento
Confrontadas las actuaciones con los agravios desarrollados por la acusadora particular, se convalidará la decisión en estudio.
G. G. el 27 de diciembre de 2024 recibió una “Oferta de Acuerdo de Locación” de G. D. Waisburg, apoderado de la sociedad anónima “P. B.”, respecto del establecimiento ubicado en la calle Esmeralda (…), Florida Oeste, partido de Vicente López, provincia de Buenos Aires, por el plazo de tres años –desde el 1 de enero de 2025 hasta el 31 de diciembre de 2028 -. El canon locativo ascendía a (…) y se abonaría (…)- durante los primeros 24 meses y (…)- hasta su finalización, en ambos casos más IVA (ver documentación adjuntada).
En el anexo I se establecían los “Términos y Condiciones” y, específicamente, su cláusula décimo novena “Garantía Propietaria” decía que: “…el locatario ofre[cía] y el locador acepta[ba] como garantes solidarios lisos y llanos y principales pagadores de todas las obligaciones emergentes de este contrato hasta la devolución aceptada de conformidad por el locador a G. D. Waisburg (…) y a K. B. Szpanierman (…) Ambos fiadores renuncia[ban] (…) a los beneficios de división, interpelación previa y previa excusión de los bienes del deudor entendiéndose que el no cumplimiento de estos pasos ser[ía] interpretado como desbaratamiento de derechos acordados…” –el subrayado es propio-.
Se asentó que Waisburg y Szpanierman manifestaban que: “…[habían] recibido información veraz y completa sobre el alcance de [esa] abdicación y de las obligaciones asumidas en [el] contrato y de las consecuencias derivada s de los incumplimientos de la parte locataria, todo lo cual acepta[ban] en el libre ejercicio de [su] voluntad contractual…” y acto seguido, se indicó que “…los fiadores afecta[ban] como garantía al presente contrato, un inmueble con frente a la avenida Libertador (…) [quedando] establecido que, en caso de fallecimiento, insolvencia, quiebra, concurso civil o cualquier otra falencia y/o disminución del patrimonio de los Fiadores, el Locador, a su exclusivo criterio, [podía] solicitar la inmediata sustitución del mismo por otro…”.
Tres días después, G. aceptó en “todos sus términos” la propuesta y el 2 de enero de 2025 fue ratificada. Las rubricas plasmadas en los documentos fueron certificadas por la escribana María Andrea Apat (cfr. constancia notarial del 30 de ese mismo mes y año).
No está controvertido que el 17 de enero de ese año –a sólo 18 días de haberse admitido- se produjo un foco ígneo que por su magnitud provocó la destrucción total de la propiedad alquilada y daños en las linderas.
Frente a esa contingencia, las partes habrían acordado que Waisburg se haría cargo de las reparaciones, pero en atención a las demoras incurridas, G. y su esposo Alejandro Rubén Zarwanitzer, primero lo intimaron a través de mensajes por la aplicación de WhatsApp y, posteriormente, mediante cartas documento, rescindiendo finalmente el contrato, el 17 de noviembre de 2025.
El 26 de septiembre de 2025, Waisburg y Szpanierman vendieron el departamento de la avenida Libertador (…).
Frente a este panorama, y sin perjuicio de lo que en definitiva se decida en el expediente n° 2716/2026 “G., G. L. c/ P. B. S.A. y otros S/ medidas precautorias” en trámite en el Juzgado Nacional en lo Civil N° 95, asiste razón a la querellante en cuanto a que el documento se perfeccionó a partir de la aceptación de la oferta (arts. 978 y ssgtes. del CCyCN). No es menor que Waisburg reconoció que desde fines de diciembre de 2024 disponía del establecimiento, tal como surge de su cláusula quinta.
Repárese que la actuación de la escribana, en este caso, se limitó -a pedido de las partes- a constatar su identidad, como así también, a otorgar autenticidad a las firmas.
Por otro lado, resulta llamativo que Waisburg –un empresario con vasta trayectoria- y Szpanierman –abogada- hubieran tomado posesión sin un título que los legitimara dadas las consecuencias legales que ello implicaba -algunas de las cuales justamente se están analizando-.
Descartados, entonces, los cuestionamientos del matrimonio Waisburg y Szpanierman sobre la vigencia del contrato, analizaremos si la maniobra desplegada encuadra en una figura penal.
Sin perjuicio del alcance de la fianza dada por Waisburg y Szpanierman –solidaria, lisa y llana y como principal pagador-, cuyos efectos regirían ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la firma “P. B. S.A.” –locataria- y en las acciones civiles que se promovieran para su ejecución, lo cierto es que la venta de la vivienda no permite subsumir la acción en la figura prevista en el artículo 173, inciso 11, del Código Penal, dado que de los términos del contrato se desprende que se había constituido una garantía “personal” (art. 1225 del CCyCN). Esto es, los nombrados se comprometieron a mantener una determinada situación económica y el inmueble de la avenida Libertador (…) demostraba su solvencia para responder a los eventuales reclamos (art. 1582 del CCyCN).
Al respecto, se ha postulado que “…[e]n la garantía personal, la ampliación del poder ordinario que corresponde al acreedor se realiza a través de la asunción de una obligación por parte de un tercero, quien responde con todos sus bienes en caso de incumplimiento, adicionando su posición a la del deudor principal…” –el resaltado nos pertenece- (CAFFERATA, Juan Manuel; “Contrato de Fianza”; 1 edición; Ed. Hammurabi; Buenos Aires; 2020; pág. 62)
Esto es, “…la fianza tiene como objetivo principal dar mayor seguridad al acreedor para el cobro del crédito. De esa manera refuerza las garantías a favor del acreedor y le asegura el cumplimiento de la prestación prometida (…) el fiador se obliga frente al acreedor como un tercero, y a responder por el deudor (…) del cumplimiento de la obligación de este. Es que la fianza nutre como idea la responsabilidad por la deuda de otro…” (COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén; “Contrato de Fianza”; 1° edición; Ed. Hammurabi”; Buenos Aires, 2019, págs. 139/140).
Entonces, a diferencia de lo alegado por la acusadora particular, no se le confirió un derecho sobre aquél, muestra de ello es que ante una demanda por daños y perjuicios el matrimonio Waisburg y Szpanierman respondería con todo su patrimonio. Al respecto, se destaca que poseen otras propiedades, como así también, automotores para afrontar los gastos.
Entonces, si bien en razón a la buena fe que rige en la celebración de los contratos, quien empeña su palabra debe abstenerse de llevar a cabo actos que tornen ilusoria su promesa, lo cierto es que la enajenación de la propiedad, como se dijo, carece de connotación típica.
En este sentido, es vasta la jurisprudencia de esta Cámara que sustenta la postura que aquí se postula.
Esta Sala hace varios años atrás –con una integración diferente- en un caso idéntico –venta de inmueble ofrecido en un contrato de locación- sostuvo que “…[e]sta garantía a criterio de los suscriptos reviste carácter personal y no real por lo que escaparía de la previsión del artículo 173, inciso 11°, del Código Penal, y en consecuencia nada le impedía que vendiese, como lo hizo, el inmueble que por derecho le pertenecía. La enajenación del inmueble por parte del imputado fue un acto legítimo cumplido en el ejercicio regular del derecho de propiedad (…) las obligaciones asumidas por el imputado no generaron un derecho real (…) sino un derecho personal asistiéndole a éstos, además, la vía civil…” (causa n° 17184 “Villordo, J.” rta. 26/12/01 y sus citas).
Por su parte, la Sala V en la causa n° 73805/2019 –jueces Ricardo Matías Pinto y Rodolfo Pociello Argerich- “Gil, M.” rta. el 27/08/20 dijo que “…[l]a venta de la propiedad del fiador mencionada en el contrato de locación en el cual era garante, no puede ser considerada un hecho de desbaratamiento de derechos otorgados. Si bien la imputada habrían incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, en tanto se había obligado a no disponer ni constituir gravamen alguno (…) dicha secuencia se presenta en su caso como un incumplimiento contractual sin características defraudatorias…”.
La Sala VII en el expediente n° 81917/2019 “Hein, J. M.” rto. el 09/11/20 –mencionado por la magistrada- postuló que “…la propiedad presentada por H. –en su doble rol de representante de la firma locataria y garante- tuvo como propósito afianzar las obligaciones contraídas en el contrato de locación y demostrar su solvencia al locador, sin que ello importe la creación de derecho u obligación alguna sobre dicho bien que pueda ser objeto de desbaratamiento, dado que, frente a un incumplimiento, H. responde a título personal y con todo su patrimonio” –cfr. voto del juez Juan Esteban Cicciario-.
Y, más recientemente, en la misma línea se expidieron los integrantes de la Sala I y VII jueces Pinto y Pociello Argerich- en los expedientes n° 5496/2024 “Yu, C.” rta. el 26/08/25 y n° 23565/2022 “García, A.” rta. el 15/05/25, citado en el pronunciamiento en estudio.
Además, en punto al “cumplimiento de una obligación”, la doctrina se sostuvo que “…[d]escartadas las obligaciones naturales (…) ya que la mismas no son exigibles, quedan por analizar las de otro carácter (…) con relación a las obligaciones de dar, se distinguen a aquellas que con respecto a la finalidad de la dación o entrega de la cosa (…), son susceptibles de ser atrapadas por la figura en análisis, las que tienen por objeto constituir sobre ellas derechos reales, o transferir solamente el uso o la tenencia. No en cencao las que tienen por objeto restituir cosas a sus dueños…” (GRISETTI, Ricardo Alberto -VILLANUEVA, Horacio Romero “Código Penal de la Nación. Comentado y Anotado”; Parte Especial; 1° edición; 1° reimpresión; La Ley; 2019; pág.620).
Y, en torno al desbaratamiento del derecho sobre un bien otorgado en garantía, se hizo hincapié en que el autor debió haber avalado el negocio jurídico con un bien mueble o inmueble mediante la constitución de una prenda o hipoteca –según el caso- y que no es necesaria su inscripción en los organismos pertinentes para que surta efectos (cfr. BAIGÚN, David-ZAFFARONI, ob. cit.; pág. 256 y también TAZZA, Alejandro;“ Código Penal de la Nación Argentina. Comentada -PARTE ESPECIAL”; Tomo II, 1° edición revisada; Ed. Rubinzal -Culzoni; Santa Fe; 2018; pág. 179 y GRISETTI, Ricardo Alberto -VILLANUEVA, Horacio Romero “Código Penal de la Nación. Comentado y Anotado”; ob. cit.; pág.621). Extremo que en este caso no aconteció, dado que como se dijo Waisbug y su esposa no le concedieron a G. una garantía real sobre el departamento, sino que –como ya se dijo- ellos afianzaron de manera solidaria, lisa y llana y como principales pagadores las obligaciones del locatario.
Resta mencionar que recién al impugnar el sobreseimiento de Waisburg y Szpanierman la acusadora particular les atribuye el delito de insolvencia fraudulenta (art. 179 del CP) -maniobra por la que no fueron intimados- en un evidente intento de mantenerlos sometidos a proceso, cuando en razón a la fecha en que se inició el proceso civil no se configurarían los requisitos previstos por aquél (cfr. Sala VI causa n° 17184 y Sala VII causa n° 81917, ambas mencionadas anteriormente).
En definitiva, los extremos detallados permiten afirmar que el reclamo del querellante resulta ajeno al ámbito de competencia de este fuero y deberá ser eventualmente canalizado en otra sede. Es que, como hemos sostenido con anterioridad, la justicia penal, en tanto sustancialmente subsidiaria, exige estricta adecuación a sus modelos y no puede constituirse en el medio para dilucidar litigios patrimoniales. Así las cosas, agotada la investigación y conforme al derecho de que la situación procesal de los imputados sea resuelta en tiempo oportuno, se homologará su desvinculación.
(…).
En función de lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:
CONFIRMAR del auto impugnado, en cuanto fue materia de recurso (…)”.
