\u201c(\u2026) Convoca la atenci\u00f3n de la Sala la apelaci\u00f3n interpuesta por G. G. -querellante-, junto a la Dra. Rosario Zambrano, contra el punto I del auto del pasado 26 de mayo que sobresey\u00f3 a G. D. Waisburg y a K. B. Szpanierman (arts. 334, 335 y 336, inc. 3\u00b0, CPPN).<\/p>\n\n\n\n
(\u2026).<\/p>\n\n\n\n
IV.- Del sobreseimiento<\/em><\/p>\n\n\n\n Confrontadas las actuaciones con los agravios desarrollados por la acusadora particular, se convalidar\u00e1 la decisi\u00f3n en estudio.<\/p>\n\n\n\n G. G. el 27 de diciembre de 2024 recibi\u00f3 una \u201cOferta de Acuerdo de Locaci\u00f3n\u201d <\/em>de G. D. Waisburg, apoderado de la sociedad an\u00f3nima \u201cP. B.\u201d, <\/em>respecto del establecimiento ubicado en la calle Esmeralda (\u2026), Florida Oeste, partido de Vicente L\u00f3pez, provincia de Buenos Aires, por el plazo de tres a\u00f1os \u2013desde el 1 de enero de 2025 hasta el 31 de diciembre de 2028 -. El canon locativo ascend\u00eda a (\u2026) y se abonar\u00eda (\u2026)- durante los primeros 24 meses y (\u2026)- hasta su finalizaci\u00f3n, en ambos casos m\u00e1s IVA (ver documentaci\u00f3n adjuntada).<\/p>\n\n\n\n En el anexo I se establec\u00edan los \u201cT\u00e9rminos y Condiciones\u201d <\/em>y, espec\u00edficamente, su cl\u00e1usula d\u00e9cimo novena \u201cGarant\u00eda Propietaria\u201d <\/em>dec\u00eda que: \u201c\u2026el locatario ofre<\/em>[c\u00eda] y el locador acepta<\/em>[ba] como garantes solidarios lisos y llanos y principales pagadores de todas las obligaciones emergentes de este contrato hasta la devoluci\u00f3n aceptada de conformidad por el locador a G. D. Waisburg (\u2026) y a K. B. Szpanierman (\u2026) Ambos fiadores renuncia<\/em>[ban] (\u2026) a los beneficios de divisi\u00f3n, interpelaci\u00f3n previa y previa excusi\u00f3n de los bienes del deudor entendi\u00e9ndose que el no cumplimiento de estos pasos ser<\/em>[\u00eda] interpretado como desbaratamiento de derechos acordados\u2026\u201d <\/em>\u2013el subrayado es propio-.<\/p>\n\n\n\n Se asent\u00f3 que Waisburg y Szpanierman manifestaban que: \u201c\u2026[hab\u00edan] recibido informaci\u00f3n veraz y completa sobre el alcance de <\/em>[esa] abdicaci\u00f3n y de las obligaciones asumidas en <\/em>[el] contrato y de las consecuencias derivada s de los incumplimientos de la parte locataria, todo lo cual acepta<\/em>[ban] en el libre ejercicio de <\/em>[su] voluntad contractual\u2026\u201d <\/em>y acto seguido, se indic\u00f3 que \u201c\u2026los fiadores afecta<\/em>[ban] como garant\u00eda al presente contrato, un inmueble con frente a la avenida Libertador (\u2026) <\/em>[quedando] establecido que, en caso de fallecimiento, insolvencia, quiebra, concurso civil o cualquier otra falencia y\/o disminuci\u00f3n del patrimonio de los Fiadores, el Locador, a su exclusivo criterio, <\/em>[pod\u00eda] solicitar la inmediata sustituci\u00f3n del mismo por otro\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Tres d\u00edas despu\u00e9s, G. acept\u00f3 en \u201ctodos sus t\u00e9rminos\u201d la propuesta y el 2 de enero de 2025 fue ratificada. Las rubricas plasmadas en los documentos fueron certificadas por la escribana Mar\u00eda Andrea Apat (cfr. constancia notarial del 30 de ese mismo mes y a\u00f1o).<\/p>\n\n\n\n No est\u00e1 controvertido que el 17 de enero de ese a\u00f1o \u2013a s\u00f3lo 18 d\u00edas de haberse admitido- se produjo un foco \u00edgneo que por su magnitud provoc\u00f3 la destrucci\u00f3n total de la propiedad alquilada y da\u00f1os en las linderas.<\/p>\n\n\n\n Frente a esa contingencia, las partes habr\u00edan acordado que Waisburg se har\u00eda cargo de las reparaciones, pero en atenci\u00f3n a las demoras incurridas, G. y su esposo Alejandro Rub\u00e9n Zarwanitzer, primero lo intimaron a trav\u00e9s de mensajes por la aplicaci\u00f3n de WhatsApp y, posteriormente, mediante cartas documento, rescindiendo finalmente el contrato, el 17 de noviembre de 2025.<\/p>\n\n\n\n El 26 de septiembre de 2025, Waisburg y Szpanierman vendieron el departamento de la avenida Libertador (…).<\/em><\/p>\n\n\n\n Frente a este panorama, y sin perjuicio de lo que en definitiva se decida en el expediente n\u00b0 2716\/2026 \u201cG., G. L. c\/ P. B. S.A. y otros S\/ medidas precautorias\u201d <\/em>en tr\u00e1mite en el Juzgado Nacional en lo Civil N\u00b0 95, asiste raz\u00f3n a la querellante en cuanto a que el documento se perfeccion\u00f3 a partir de la aceptaci\u00f3n de la oferta (arts. 978 y ssgtes. del CCyCN). No es menor que Waisburg reconoci\u00f3 que desde fines de diciembre de 2024 dispon\u00eda del establecimiento, tal como surge de su cl\u00e1usula quinta.<\/p>\n\n\n\n Rep\u00e1rese que la actuaci\u00f3n de la escribana, en este caso, se limit\u00f3 -a pedido de las partes- a constatar su identidad, como as\u00ed tambi\u00e9n, a otorgar autenticidad a las firmas.<\/p>\n\n\n\n Por otro lado, resulta llamativo que Waisburg \u2013un empresario con vasta trayectoria- y Szpanierman \u2013abogada- hubieran tomado posesi\u00f3n sin un t\u00edtulo que los legitimara dadas las consecuencias legales que ello implicaba -algunas de las cuales justamente se est\u00e1n analizando-.<\/p>\n\n\n\n Descartados, entonces, los cuestionamientos del matrimonio Waisburg y Szpanierman sobre la vigencia del contrato, analizaremos si la maniobra desplegada encuadra en una figura penal.<\/p>\n\n\n\n Sin perjuicio del alcance de la fianza dada por Waisburg y Szpanierman \u2013solidaria, lisa y llana y como principal pagador-, cuyos efectos regir\u00edan ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la firma \u201cP. B. S.A.\u201d <\/em>\u2013locataria- y en las acciones civiles que se promovieran para su ejecuci\u00f3n, lo cierto es que la venta de la vivienda no permite subsumir la acci\u00f3n en la figura prevista en el art\u00edculo 173, inciso 11, del C\u00f3digo Penal, dado que de los t\u00e9rminos del contrato se desprende que se hab\u00eda constituido una garant\u00eda \u201cpersonal\u201d (art. 1225 del CCyCN). Esto es, los nombrados se comprometieron a mantener una determinada situaci\u00f3n econ\u00f3mica y el inmueble de la avenida Libertador (…) demostraba su solvencia para responder a los eventuales reclamos (art. 1582 del CCyCN).<\/p>\n\n\n\n Al respecto, se ha postulado que \u201c\u2026<\/em>[e]n la garant\u00eda personal, la ampliaci\u00f3n del poder ordinario que corresponde al acreedor se realiza a trav\u00e9s de la asunci\u00f3n de una obligaci\u00f3n por parte de un tercero, quien responde con todos sus bienes en caso de<\/em> incumplimiento, adicionando su posici\u00f3n a la del deudor principal\u2026\u201d <\/em>\u2013el resaltado nos pertenece- (CAFFERATA, Juan Manuel; \u201cContrato de Fianza\u201d; <\/em>1 edici\u00f3n; Ed. Hammurabi; Buenos Aires; 2020; p\u00e1g. 62)<\/p>\n\n\n\n Esto es, \u201c\u2026la fianza tiene como objetivo principal dar mayor seguridad al acreedor para el cobro del cr\u00e9dito. De esa manera refuerza las garant\u00edas a favor del acreedor y le asegura el cumplimiento de la prestaci\u00f3n prometida (\u2026) el fiador se obliga frente al acreedor como un tercero, y a responder por el deudor (\u2026) del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de este. Es que la fianza nutre como idea la responsabilidad por la deuda de otro\u2026\u201d <\/em>(COMPAGNUCCI DE CASO, Rub\u00e9n; \u201cContrato de Fianza\u201d; <\/em>1\u00b0 edici\u00f3n; Ed. Hammurabi\u201d; Buenos Aires, 2019, p\u00e1gs. 139\/140).<\/p>\n\n\n\n Entonces, a diferencia de lo alegado por la acusadora particular, no se le confiri\u00f3 un derecho sobre aqu\u00e9l, muestra de ello es que ante una demanda por da\u00f1os y perjuicios el matrimonio Waisburg y Szpanierman responder\u00eda con todo su patrimonio. Al respecto, se destaca que poseen otras propiedades, como as\u00ed tambi\u00e9n, automotores para afrontar los gastos.<\/p>\n\n\n\n Entonces, si bien en raz\u00f3n a la buena fe que rige en la celebraci\u00f3n de los contratos, quien empe\u00f1a su palabra debe abstenerse de llevar a cabo actos que tornen ilusoria su promesa, lo cierto es que la enajenaci\u00f3n de la propiedad, como se dijo, carece de connotaci\u00f3n t\u00edpica.<\/p>\n\n\n\n En este sentido, es vasta la jurisprudencia de esta C\u00e1mara que sustenta la postura que aqu\u00ed se postula.<\/p>\n\n\n\n Esta Sala hace varios a\u00f1os atr\u00e1s \u2013con una integraci\u00f3n diferente- en un caso id\u00e9ntico \u2013venta de inmueble ofrecido en un contrato de locaci\u00f3n- sostuvo que \u201c<\/em>\u2026[e]sta garant\u00eda a criterio de los suscriptos reviste car\u00e1cter personal y no real por lo que escapar\u00eda de la previsi\u00f3n del art\u00edculo 173, inciso 11\u00b0, del C\u00f3digo Penal, y en consecuencia nada le imped\u00eda que vendiese, como lo hizo, el inmueble que por derecho le pertenec\u00eda. La enajenaci\u00f3n del inmueble por parte del imputado fue un acto leg\u00edtimo cumplido en el ejercicio regular del derecho de propiedad (\u2026) las obligaciones asumidas por el imputado no generaron un derecho real (\u2026) sino un derecho personal asisti\u00e9ndole a \u00e9stos, adem\u00e1s, la v\u00eda civil\u2026\u201d <\/em>(causa n\u00b0 17184 \u201cVillordo, J.\u201d <\/em>rta. 26\/12\/01 y sus citas).<\/p>\n\n\n\n Por su parte, la Sala V en la causa n\u00b0 73805\/2019 \u2013jueces Ricardo Mat\u00edas Pinto y Rodolfo Pociello Argerich- \u201cGil, M.\u201d <\/em>rta. el 27\/08\/20 dijo que \u201c\u2026<\/em>[l]a venta de la propiedad del fiador mencionada en el contrato de locaci\u00f3n en el cual era garante, no puede ser considerada un hecho de desbaratamiento de derechos otorgados. Si bien la imputada habr\u00edan incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, en tanto se hab\u00eda obligado a no disponer ni constituir gravamen alguno (\u2026) dicha secuencia se presenta en su caso como un incumplimiento contractual sin caracter\u00edsticas defraudatorias\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n La Sala VII en el expediente n\u00b0 81917\/2019 \u201cHein, J. M.\u201d <\/em>rto. el 09\/11\/20 \u2013mencionado por la magistrada- postul\u00f3 que \u201c\u2026la propiedad presentada por H. \u2013en su doble rol de representante de la firma locataria y garante- tuvo como prop\u00f3sito afianzar las obligaciones contra\u00eddas en el contrato de locaci\u00f3n y demostrar su solvencia al locador, sin que ello importe la creaci\u00f3n de derecho u obligaci\u00f3n alguna sobre dicho bien que pueda ser objeto de desbaratamiento, dado que, frente a un incumplimiento, H. responde a t\u00edtulo personal y con todo su patrimonio\u201d <\/em>\u2013cfr. voto del juez Juan Esteban Cicciario-.<\/p>\n\n\n\n Y, m\u00e1s recientemente, en la misma l\u00ednea se expidieron los integrantes de la Sala I y VII jueces Pinto y Pociello Argerich- en los expedientes n\u00b0 5496\/2024 \u201cYu, C.\u201d <\/em>rta. el 26\/08\/25 y n\u00b0 23565\/2022 \u201cGarc\u00eda,<\/em> A.\u201d <\/em>rta. el 15\/05\/25, citado en el pronunciamiento en estudio.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, en punto al \u201ccumplimiento de una obligaci\u00f3n\u201d, la doctrina se sostuvo que \u201c\u2026<\/em>[d]escartadas las obligaciones naturales (\u2026) ya que la mismas no son exigibles, quedan por analizar las de otro car\u00e1cter (\u2026) con relaci\u00f3n a las obligaciones de dar, se distinguen a aquellas que con respecto a la finalidad de la daci\u00f3n o entrega de la cosa (\u2026), son susceptibles de ser atrapadas por la figura en an\u00e1lisis, las que tienen por objeto constituir sobre ellas derechos reales, o transferir solamente el uso o la tenencia. No en cencao las que tienen por objeto restituir cosas a sus due\u00f1os\u2026\u201d <\/em>(GRISETTI, Ricardo Alberto -VILLANUEVA, Horacio Romero \u201cC\u00f3digo Penal de la Naci\u00f3n. Comentado y Anotado\u201d; <\/em>Parte Especial; 1\u00b0 edici\u00f3n; 1\u00b0 reimpresi\u00f3n; La Ley; 2019; p\u00e1g.620).<\/p>\n\n\n\n Y, en torno al desbaratamiento del derecho sobre un bien otorgado en garant\u00eda, se hizo hincapi\u00e9 en que el autor debi\u00f3 haber avalado el negocio jur\u00eddico con un bien mueble o inmueble mediante la constituci\u00f3n de una prenda o hipoteca \u2013seg\u00fan el caso- y que no es necesaria su inscripci\u00f3n en los organismos pertinentes para que surta efectos (cfr. BAIG\u00daN, David-ZAFFARONI, ob. cit.; p\u00e1g. 256 y tambi\u00e9n TAZZA, Alejandro;\u201c C\u00f3digo Penal de la Naci\u00f3n Argentina. Comentada -PARTE ESPECIAL\u201d<\/em>; Tomo II, 1\u00b0 edici\u00f3n revisada; Ed. Rubinzal -Culzoni; Santa Fe; 2018; p\u00e1g. 179 y GRISETTI, Ricardo Alberto -VILLANUEVA, Horacio Romero \u201cC\u00f3digo Penal de la Naci\u00f3n. Comentado y Anotado\u201d; <\/em>ob. cit.; p\u00e1g.621). Extremo que en este caso no aconteci\u00f3, dado que como se dijo Waisbug y su esposa no le concedieron a G. una garant\u00eda real sobre el departamento, sino que \u2013como ya se dijo- ellos afianzaron de manera solidaria, lisa y llana y como principales pagadores las obligaciones del locatario.<\/p>\n\n\n\n Resta mencionar que reci\u00e9n al impugnar el sobreseimiento de Waisburg y Szpanierman la acusadora particular les atribuye el delito de insolvencia fraudulenta (art. 179 del CP) -maniobra por la que no fueron intimados- en un evidente intento de mantenerlos sometidos a proceso, cuando en raz\u00f3n a la fecha en que se inici\u00f3 el proceso civil no se configurar\u00edan los requisitos previstos por aqu\u00e9l (cfr. Sala VI causa n\u00b0 17184 y Sala VII causa n\u00b0 81917, ambas mencionadas anteriormente).<\/p>\n\n\n\n En definitiva, los extremos detallados permiten afirmar que el reclamo del querellante resulta ajeno al \u00e1mbito de competencia de este fuero y deber\u00e1 ser eventualmente canalizado en otra sede. Es que, como\u00a0hemos\u00a0sostenido\u00a0con\u00a0anterioridad,\u00a0la\u00a0justicia\u00a0penal,\u00a0en\u00a0tanto\u00a0sustancialmente\u00a0subsidiaria,\u00a0exige\u00a0estricta\u00a0adecuaci\u00f3n\u00a0a\u00a0sus\u00a0modelos\u00a0y no puede constituirse en el medio para dilucidar litigios patrimoniales. As\u00ed las cosas, agotada la investigaci\u00f3n y conforme al\u00a0derecho de que la situaci\u00f3n procesal de los imputados sea resuelta en tiempo oportuno, se homologar\u00e1 su desvinculaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n (\u2026).<\/p>\n\n\n\n En funci\u00f3n de lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:<\/p>\n\n\n\n CONFIRMAR del auto impugnado, en cuanto fue materia de recurso (\u2026)\u201d.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n